党的十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关税费”，这就指明了房地产税费体系改革的方向。房地产税费体系的改革与土地使用形式是紧密联系在一起的，而土地使用制度又在《土地管理法》中有明确的规定，这又涉及到《土地管理法》等法规的修改问题。由此可见，土地使用制度改革、《土地管理法》的修改及物业税开征，三者是相连的，必须统筹考虑，配套解决。
开征物业税的条件
开征物业税的条件，是物业税开征的前期准备工作已经完成。那么开征物业税需要哪些条件呢？
1.物业税征收要求产权清晰
开征物业税是一种政府行为，它不是一种经济活动。不像有些人所说的“物业税开征就必然使房价下降30%～40%”，这种说法是缺乏科学根据的，因为物业税与出让金是两个不同的概念，税是政府行为，而出让金是经济活动，两者不能等同。虽然出让也由政府官员出面，那是以土地产权代表身份出现的。地租与税也是不同的概念，物业税不能代替地租。当然，如果房地产开发流通过程中大量减税，几个税种合并，税率降低，会对房地产开发成本产生影响。但不是绝对要降价，因为决定房价高低的主要要素是建筑成本、价值规律和供求关系及有效需求。开发商开发房地产的目的是追求最大利润，只要能卖掉，就是土地一分钱不收他也不会降价。这个税种开征后，不管你有钱无钱，从法律上讲有不动产都得交税。征税要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用者征。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，农民在这个问题上没有发言权。其原因就是产权不清晰，谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态，因此，乡长、村长都可以说了算。
2.要理顺各种产权关系
首先，国有土地和集体土地应该并轨。笔者认为，当前我国集体土地私有化是不现实的，应把集体土地变为国有，否则的话集体土地（农地）是保不住的，因为村长、乡长一结合，市、县长一下令，土地就卖了；其次，土地使用形式也应该并轨。现在从土地使用形式上看，有出让，有划拨，这两种不同形式在房地产产品的价值量上差别很大；其三，我国的住宅建设，有多种形式：商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等等，这几种形式建房所投入的成本与土地产出价值都不一样，也应该并轨。可见，没有这三个并轨，产权就难以理顺，就没有一个基本的平征线，公平就做不到。应该说，这是开征物业税的前提。
3.要有一个公平、公正的评估机构
开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是：谁来评估？评估费谁来出？现在我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量，有的相差40%以上。在这种情况下怎样开征物业税？其次，评估费由谁来出？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。如果国家出钱，来评估每个家庭的不动产（在国外都是政府做的，不收任何费用），国家有没有这笔钱，让哪类机构来评估？这需要花多大的成本？都有待研究。
由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使几家都脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。
4.要弄清房地产开发与消费过程中的各种问题
当前，我国房地产开发过程中，确实税负比较重，税种多，税率高，重复征收严重，尤其是各种收费过多过乱。房地产开发成为大家都想吃的一块“唐僧肉”，都想吃一点，你想啃一口，他想咬一块，而开发商只好把各种收费（含腐败——请吃、请喝、送礼的费用）都打入成本，这就大大抬高了住房成本。各种收费及腐败成本个别的不亚于土地出让金成本。在这些问题尚未搞清楚之前，就开征物业税将会导致混乱。因此，要开征物业税，就必须搞清楚当前房地产开发过程中究竟存在什么问题，症结在哪里，哪些收费是合理的，哪些是不合理的，只有搞清楚才能确定税种和税率。搞清房地产开发过程中存在的关键问题是物业税开征的重要条件。
5.物业税调节的主体是谁
如何确定调节主体对象。物业税调节主体定位，是开征物业税成败的关键所在。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上（因为大多数人都购买了房改房），这些中低收入阶层，大都是辛苦多半辈子才购买了住宅，现在除了交物业费外，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。如果把调节主体定位在房屋炒作者（投资者）和富余阶层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大，是正确的，应尽快启动。但是，在实施中又有一定难度，税务干部敢不敢去征收？比如，1993年北海、海南和惠州等地，在“圈地热”和“房地产热”中，炒卖土地成风，一夜之间暴富者不少，为了控制这种情况，国家颁布了“土地增值税条例”，其目的是抑制投机和炒卖，由于炒卖土地的人大都有背景，税务部门没有人去征收，结果最后落到同经炒作后拿到土地进行房地产开发的诚信的开发商头上，这是导致开发房地产税费过重的重要原因。
由此可见，这次税费体系改革，应该是一次整体不动产税费的改革，不是个别的调整，应从税基、税种、税率及减免范围上统筹考虑。笔者认为，依据我国的国情，此次物业税的调节主体应放在房地产炒作、高档住房与富余阶层及二套住房以上的群体，对于自住住房应给予优惠和减免，以控制贫富差距的继续扩大。
土地使用制度的深化改革与土地新政的创新
土地使用制度面临进一步深化改革。土地出让形式，是我国改革开放初期，面临外商的进入，借鉴香港的模式形成的（当时香港尚未回归，是在殖民地状态下形成的，因此，短期行为明显）。当然，我们应历史地看待这个问题，改革开放初期这种形式对中国的发展，尤其是对城市建设资金聚集起了很大作用，这一成绩应予以肯定。但是，改革开放20多年后，再继续延用这种形式就暴露出很多问题。一是沿海发达地区已经没有多少土地可以出让了；二是这种形式短期行为突出，促使当届政府为引进外资的“政绩”，以低价土地为代价相互恶性竞争；三是这种机制会促使当届政府官员多卖地，盲目追求本届“政绩”而不考虑子孙后代的生存和可持续发展。可见，为寻找地方政府的稳定财源，土地使用制度需要进行深化改革，以保护仅有的一点基本良田，给子孙后代留下生存空间。
土地资源是不可再生的稀缺资源，也是房地产开发的基础，今后发达地区土地如何开发，以什么方式造就不动产，需要认真研究，通盘规划思考。
以上方面的问题不解决，各种关系不理顺，开征物业税的条件就不具备，时机就不成熟。可见，物业税的开征与土地使用制度的深化改革是紧紧捆在一起的。
在新的形式下，土地使用制度如何创新，怎样开拓土地利用、管理新局面是有待研究的重大理论和现实问题。笔者认为，今后土地使用制度的改革，不是一次修修补补的改革，应从建立土地新政和制度创新的角度加以思考。
今后的土地使用制度的深化改革，笔者认为，首先应从“三个归并”上，从制度和法理上加以研究。“三个归并”，即：①从土地所有权上，也就是着眼于“国家所有”与“集体所有”的归并与合一问题，将“集体土地”归并为国家所有以保障农民的长期承包权不变，有利于基本农田耕地的保护，也有利于农地的集约规模化经营，对于祖传宅基地政府应给予适当补偿；②归并土地“出让”与“划拨”，统一实行年租制。将第一次取得土地使用权的“出让金”改为“补偿金”，除“补偿金”外，每年还必须向企业和个人征收年地租，含工业用地、商业用地、房地产用地。使年地租变为地方政府固定的财政来源，以克服政府不顾子孙后代的可持续发展的短期行为，对于公共设施用地也计价以检查政府的用地的经济效益，可以挂账，但必须计算出政府的运作成本；③归并住宅建设用地形式。应当看到，目前我国的房地产市场是产权最不规范，最混乱的市场。而地产市场是房地产市场的基础，由于基础产权的混乱，形成了多种用地形式：即商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等等。由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量的巨大差异，并助长了不正之风泛滥。从经济适用房实际运行效果看，经济适用房根本保障不了“中低收入者”用房，政府给予的政策优惠和补贴，被不少富人占有，这等于“杀贫济富”，违背了政策的初衷，这种双轨制的做法，也不符合市场经济原则，再也不能继续了。归并之后，划定一个日期，原先购买的商品房，到期后收取年地租，其他住宅一律收级差地租。将地租分摊在每建筑平方米之中，一般工薪阶层也可承担。物业税评估，只评估房产价值不评估土地。这样从理论和实际上都说得通。
其次，是两个规划的归并。目前我国存在两个长期打架的规划。即：一是建设系统的“城市总体规划”；二是国土系统的“土地利用总体规划”。这两个规划都自封为“总体”，实际上都把对方看作或把对方贬为局部，这种互不相让的结果，导致两个规划的效力的骤减，并形成相互制约，不利于土地的合理利用与效益的提高。笔者认为，从国家利益出发应把两个统一，放在国家宏观管理部门（发改委），因为两个规划不仅重复，导致人力、物力、财力的浪费，还给企业和单位的工作带来不必要麻烦，两个规划归一以后，可减少部门利益冲突，有利于工作的进展与耕地保护。在两个规划统一的基础上，城市规划法，可改为
