作者：李玉庆 沈甫明
内容提要：本文在调查研究房产税的基础上，就目前房屋租赁业税收征管中的重点和难点，提出了一些建议，旨在能够正确评估房产税的现状和发展趋势，为加强房产税税收征管找出一条科学有效的途径。
关键词： 房产税 房屋租赁 计税依据 税收征管
近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房屋租赁市场日趋活跃。以北京市海淀区为例，2000年以来，缴纳房产税的纳税人基本保持在1.2万户左右。但是，由于房产税税源分布广泛，纳税人情况各异，加上房屋租赁环节复杂，给房屋租赁业税收征管工作提出了新的课题。
一、海淀区房产税税源分布情况
海淀区下辖北京西部和西北部的城区22个街道和11个乡镇，总面积达到426平方公里。随着改革开放的不断深入和经济的持续发展，海淀已成为全国集人文、教育、科技、电子信息为一体的高新技术区域。正因为如此，区内社会流动人口大量增加，特别是在一些人口相对集中、特色产业比较发达和大中型集贸市场所在区域（如中关村、上地等），个人出租营业用房和住宅用房的现象十分普遍。
从近几年来海淀区地方税务局房产税纳税人及税款入库情况来看，户数基本稳定，收入明显增长。从2001～2004年房产税计税依据分布情况看，按房产原值作为计税依据的占80%以上，并且入库税款呈上升趋势，基本上以每年1个百分点的速度稳步增长；按年租金收入作为计税依据的占总体比重基本保持在15%左右；税务机关核定征收的比例很小，并且呈逐年下降趋势，2004年仅占1%。
从房屋租赁房产税代征数据看,各街道代征房屋租赁房产税逐年增长。海淀区从2002年开始改由各街道代征房屋租赁房产税，从源头上扣缴个人出租房产的应缴税金。尽管代征单位入库房产税占房产税总额的比重仅为3%左右，但绝对数增长态势可喜，2004年已经超过2000万元，是代征第一年2002年412万元的近5倍。
二、海淀区房产税征管工作的重点和难点
在房产税征收管理过程中，按房产原值作为计税依据相对来说比较透明，纳税人及其经营活动也比较稳定；而对房屋租赁业务按租赁收入作为计税依据的部分，虽然收入只占房产税总数的15%左右，但管理难度却很大。就海淀区房屋租赁市场的情况看，目前房屋出租业务及其税收划分为以下几种类型：
（一） 从房屋租赁用途来看，主要有营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租3种类型
营业用房的承租人大多是从事经营活动的纳税人，税务机关在办理有关税务登记(包括验证、换证)手续时比较容易发现其房屋租赁行为，从而可以及时有效地采取有针对性的税收征管措施，其税收的征收管理工作相对比较到位；办公用房出租行为的隐蔽性相对较大，特别是当承租人对外事务较少时，税务机关一般很难及时发现，其税收的征管难度要相对大一些。住宅用房出租行为的隐蔽性最大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往，除非挨家挨户上门去核对，一般很难发现。就现阶段，仅依靠税务机关自身的力量对个人住宅用房出租户实施税务管理的难度很大。
（二) 从房屋租赁方式（租金给付方式）来看，主要有直接出租、中介出租、变相出租、转租和再转租等类型
直接出租是指房屋所有人直接将房屋出租给承租人，个人出租营业用房大多采用这种方式。由于直接出租的租赁双方一般都签订有房屋租赁合同，且大多数情况下是先交租金后用房，税收征管难度相对较小。
中介出租是指通过租房中介机构或经纪人出租房屋，大多数个人出租住宅用房和一小部分营业用房的出租采用这种方式。中介出租的租赁双方一般也都签订有租房合同，房屋租金一般也都通过中介机构或经纪人结付，如能通过经纪人或中介机构代扣代缴房屋租赁业税收或进行税源控管，税收征管难度也不会很大。
变相出租是指名义上将房屋免费供他人使用，私下里却收取租金或其他经济利益的方式。如以亲戚免费使用为名私下出租，以提供场地合作经营为名实际并不承担相应的经营风险却按期收取固定的租金；以合作建房为名，承租方以基建款冲抵若干年的租金后，房产归还给产权所有人使用等等。变相出租房屋的形式虽然很多，但其实质是房屋的产权所有人与实际使用人不一致，出租方与承租方一般都没有直系亲缘关系。由于变相出租方式下的租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性，包括税务机关在内的监督管理机关对出租人的实际租金收入很难实施有效监控，税收征管难度较大。
转租和再转租是指在租金已付而承租期限未满的情况下，承租人由于突发原因或其他经济利益原因而将所租赁房屋再转租给他人的方式。转租和再转租现象主要集中在租金额度较高且按年（甚至更长期限）给付的营业用房的租赁业务中。由于转租和再转租房屋的承租人往往继续利用原承租人已有的营业证照进行经营活动，这种现象一般也较难发现。并且，现行的《房产税暂行条例》只明确对房屋所有者的租金收入征税，而对于转租和再转租收入则没有规定相应的纳税义务，因此，不能排除有少数纳税人正在利用这种政策空子进行避税，造成了部分房屋出租税收流失。
三、现行房产税征管工作中遇到的问题
（一）现行房产税税收政策已不适应经济发展的需要
1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，已经“暂行”了18年，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。
1．纳税主体的确定不合理。现行房产税的纳税人仅限于中资企业、单位和中国公民，不包括外资企业和外籍人员，不利于征收管理和税政统一。
2．税率不统一，缺乏公平性。现行房产税计税依据分为两类：“从价计征”和“从租计征”，分别设计1.2%和12%两个税率。同一税种使用两种计税依据不够规范。由于房屋账面价值体现的是建造时的造价或购买时的交易价，基本稳定不变；而房屋租金的高低则取决于市场供求，两者税收负担差别很大。同时，依“从价计征”的固定税率征税，使得房产税收入不能随经济发展、物价水平的提高和房产实际价值的上升而相应增加，限制了税收调节机制作用的发挥。特别是对用于经营的个人房产征收房产税时，容易被人利用政策钻空子。
3．纳税人房地产的房产价值和土地价值核算方式不同，使房产税计税依据差异较大。目前，房产和土地价值形成方式主要有以下几种：一是纳税人无偿取得国家划拨土地。用此种方式得来的土地没有土地计价，在此基础上建造的房产原值只含房产本身的造价,按照税法规定以房产原值为依据缴纳房产税。二是纳税人以支付土地出让金的形式取得土地。在此基础上建造房产，房产价值和土地价值可以分别统计，如果纳税人将土地出让金单独计入无形资产，在计算城市房地产税时可予以扣除。三是以购买方式取得房产的纳税人，房价中包含了土地价值，无法分别统计房产价值和土地价值。此类纳税人缴纳房产税的计税依据为取得房产的总价值。由于上述3种不同的房产取得形式，使纳税人在计算缴纳房产税时，计税依据存在较大的差异，从而造成明显的税负不公。
（二）现有管理手段有限，尚未建立有效的税源监控体系
现阶段，房产税征收大部分采用纳税人自行申报方式，房产税的税源情况主要依靠纳税人的自觉性，纳税人举报，税收检查，承租房产的企业提供的出租房屋信息等等，税务部门无法从源头上加以控制，海淀区地方税务局尝试与其他政府部门联系，从房屋的竣工、交易等阶段掌握房屋的产权、投资、房产原值等情况，但由于服务对象、统计口径、数据处理方式的不同，房产的具体情况仍无法掌握。房产税税源信息来源不畅，影响房产税征收。
1.申报问题。北京地区的纳税人可采用的申报方式有上门申报、邮寄申报、网上申报等，其中以网上申报为主，海淀区90%以上的企业都采用了网上申报。在2004年以前，海淀区采用的是自行开发的网上申报程序，正常经营的企业无论是否有应纳税款，每月均需进行申报。如有企业连续三期未申报，就进行非正常户处理。自2004年1月1日北京地税新系统（北京地方税务综合服务管理信息系统）在海淀试运行后，对采用网上申报的企业取消了零申报，即当期有应纳税额则上网申报，无应纳税额可不申报。在这种情况下，税务部门很难准确掌握辖区内正常经营企业的准确数字，也就无法掌握准确的房产税税源情况。
