那么怎么筹划？根据政策就要筹划， 事前就要做好，确实要借一笔钱出去，暂时也回不来，你就想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以公司的职员或者是家庭成员或者是亲戚朋友的名 义去借，就落在一个借款协议和借款凭据，上面名字不能写你本人的名字，写你本人的名字就不行，这是第一。第二如果你实在本人名义签的话，建议你必须在12 月31日前归还，过了元旦你再借，这不是找事做吗？不是，这就是服从《税法》的要求，请大家要注意这一些关键性的动作。有的老板在做这些事情之前不知道有 这些政策，他就凭经验办事，特别是新政策来了他也不知道，等出了事以后他说当初要考虑这个因素就好了，不至于跟税务局扯皮扯这个事情，很多老板都有这个感 觉。关于房地产企业第二类人就是个人股东这一块讲到这里。
第三类人就是跟房地产企业有关联的劳务人员的工资，或者是劳务人员的报酬要依法代扣代交个人所得税。房地产企业有关的劳务人员是哪些？那多了，比如说临时 聘用的售楼人员，没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人等等，只从要你公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交个人所得税，这一点我希望大家要注意一 下。前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么？我讲你们猜一猜第五道关是什么？什么税都交了，最后还有一道关，就是税务稽查关，大家记一下税务稽查 关。税务局的人员到你这里来查帐，有几个人空手回去的，有空手回去的吗？少，特别少，因为房地产企业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税回 去，不信我们做一个模拟检查，我来检查你这个企业的税收好不好？我马上能提7、8个问题出来。7、8个问题带走70、80块钱跟玩一样，而且我把我检查的 时间限定在2个小时之内，我就能查出7、8个问题，带走70、80万，一般的企业我都有这个能力。为什么？因为我们现在税收政策本身就不规范，这样解释也 行，那样解释也行，都对，企业的风险必然就很高了。这是我给大家讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转税、地方税、稽查等一系列的影响，我们把它比喻成 五道关，就是税务稽查关过了过几天又反过来查你，也不一定过，所以纳税人的税务问题始终存在着。这是我给大家讲的面临着这么繁重的税务承担，必须规范税收管理，把税收负担降低到最低程度，是我们要学习纳税筹划的原因，这是我给大家讲的第一点。
第二点，大家记录一下，传统的落后的纳税模式，已经给房地产开发企业造成了长期负面影响，需要引进新型的纳税筹划模 式，我们传统的落后的纳税模式表现为什么？主要表现为在企业各项经营决策当中，税收无地位，税收无空间，无税的经营决策模式，给企业造成的影响是巨大的， 甚至给法人代表带来牢狱之灾。我给大家举一个真实的例子给大家听一听，就是他在经营决策当中无意之中把自己送到牢房之中去了。这家企业是民营企业，在当 地，在那个地级市这个民营企业，包括上市公司，国有房地产开发公司加在一起目前业绩排在第二位，马上就要赶超第一位，就在这个发展的关键时刻公司出了一件 事，什么事？在建一个大楼，写字楼，还有写字楼后面所带的十几栋住宅，盖着盖着，资金跟不上了，他以前也是一个开发商，所以开发商就是这样子，做项目越做 越大，项目越做越大，做资金供应商明显融资非常难，他先跟工行谈，就是原有的写字楼现在正在出租，做抵押贷5000万的款，工行出了这样一个主意，说可 以，但是这个写字楼不能在开发商名字下面，而且上级部门也不允许，必须要转到个人名下来才能贷到，大家听明白没有？这是真实的事情。按照工行的要求就到房 屋管理土地局把写字楼从他现在的开发商的名下交了160多万的契税过户他个人名下，公司做了一个决议，就是他有三个股东，其实三个股东就是他本人，他儿子 和他女儿这三个人，他本人退股的名义，因为没有现金，就以股金的形式退掉，就把写字楼贷走了，款也贷到了。公司还有另外一个决议，就是等款还完以后，把这 个写字楼股金再回来，就是一进一出，一进一出都完成了，款也还了，房子也回来了，税务局查帐，税务局怎么发现这个情况？按照刚才检查的方法，到房屋土地管理局 拿你的契税，有代征契税所有加在一起除以3％，得出总的交易金额，发现他申报的金额比总的金额差了一大块，实际上就差这个写字楼，他就觉得这个企业逃税 了，怪不得这个企业越做越大，马上展开对过去，就是在建项目还没有完工，还没有预售，对过去的项目展开全面的稽查，查到最后就查到这个问题，你这个房子过 户到个人名下，他的解释我这个房子又回来了，他说税务不玩一减一等于零的游戏，你既然过户到个人名下了，就构成了视同销售，构成是同销售，评估价是 7000万，你写字楼的成本，写字楼的开发成本在以前所得税的税缴已经统统作为整体开发减掉了，所以7000万统统做利润，7000万乘以33％2130 万企业所得税，这2130万企业所得税还有营业税，7000万乘以5％350万营业税，35万的城建税，还有个人所得税，因为股本实际上投入是3500， 而且拿走7000万，实际上多得了3500万，还有20％的个人所得税700万，加在一起补交税收是3600万，罚一倍7200万，贷了5000万的款， 交了7200万的税，说交不起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板带走了，现在我介入这个事情，我介入这个事情，我要把这个老板让他出来，我去了解 情况，因为我们要代理这个情况，他也不是北京的，是外地的，通过办公厅打听了解这个企业的情况，其实我跟税务局局长谈的时候得出两个重要的信息。
第一他的儿子最近买了一辆宾利车，这是整个事件的导火索，一直在查他的帐，他曾经2001、2002、2003年一直查他的帐，但是没有查出来帐，这是第 一个问题。第二就是排名第一的开发商一直在检举他。因为排名第一的开发商是一个上市公司，财务比较规范，交的税也比较多，但是就是不服气排在第二民营企业 逃税，所以共同引发税务局下狠心要弄他，原因是在这。我到看守所到老板了解情况，他说他当初并没有决定逃税，目前民营企业和国有企业和上市公司最大的区别 在哪里，我们如果在建工程当中断了资金就跟孩子断奶一样，死定了，整个公司就完蛋，我当时把写字楼转到个人名下只有一个目的，工行非要个人财产才可以抵押 贷款，公司他不干，当我了解这个信息以后，我走之前我跟地税局长讲了一下，我也找总局领导说一下，因为主观意义上没有任何犯罪的想法，实际上我告诉大家 《税法》里面用《征管法》第63条和第64条是天壤差别的，征管法第63条是偷税，偷税有一个强烈的特征就是这个人主观上就想盈利收入，不想交税，主观上 就想犯罪，那么64条是什么？64是不进行纳税申报的行为，主要是指纳税人可能对国家税收政策法规不了解，不熟悉，导致无意中漏交了税款，我告诉大家，很 高兴告诉大家，这个老板已经出来了，出来以后他到北京来看我一次，首先就表示感谢，我说这不用感谢，这实际情况就是对政策法规不了解，而且财务是他的亲戚 也不太了解税收法规，我说你这确实是属于64条行为，我才帮你，如果是63条我帮也帮不了你，所以就在办公室发了一通牢骚，说准备要把地税局局长弄到监狱 里面，他就没有贪污，没有受贿，鬼都不信，从现在开始我已经分咐我手下五个人，各个地方打听他受贿的路子，用照片摄下来，他敢弄我我就敢他，虽然我在里面 和稀泥，我说人就是这样，他说不行这口气压不下去，我不在这个地方干了，到别的地方干了，我也饶不了这个家伙，现在两个人弄出仇出来了，最后补了700 万，也是手下留情补了700万个人所得税，因为房子又回来了，马上就要卖，也不打算出租，卖了把税补上就行了，两个人搞出仇了，税务局长有几个干净的，我 不信你干净，你调到别的地区当局长也会派人过去看着。
实际上民营企业家考虑问题比较单一，我们说话病急乱投医，他没有钱的话，供应不上的话，只要贷款给我，什么条件都答应，这些条件引发其他的法律问题他没有 考虑到，他误以为出去又进来就不交税，实际上不是这样，出去就是一道税，而且你进来了，同志们，你进来又是视同销售，你不要以为这是最典型的是你看企业帐 单就可以看出来，过户给个人的时候，个人交了契税，后来不是又过户回来了，房地产公司又交了160多万，所以这个企业前后交了320万的契税，就为了 5000万贷款，但是他告诉我确实贷不到钱，找过很多朋友贷不了，很多在当地经济不太发达的地区，是没有人借这么多钱给他，他宁愿交契税，而且最关键就是 契税交得也不对，契税依据被他夸大了，实际上商场评估价格没有7000万，我们很多老板评估评估，一想到评估增值，实际上他这种情况应该是评估减值 的，7000万应该搞成2000万，他评估真值这个老板傻不傻，为什么搞7000万，他说现在评估不都增值吗，我说你这要交契税，他说我不知道，所以税整 个经营决策思路里面他脑子里面没有税，就是我刚才讲到落后传统的纳税观念，没有税收的。什么时候有税收？就是税务局查来了补税这个时候才高度重视，税务局 一走又忘掉了，好了伤疤忘了痛。
我再给大家举一个例子，刚才是一个真实例子，再给大家举一个例子，也是房地产公司，也是个民营企业，规模不大，但是非要打肿脸充胖子，结果脸没胖起来，脸皮破了，他原来几级资质，房地产分几级几级资质，三级、二级，有没有这有的说法，原来他是比较低的级别房地产企业，所以原来很多招标都很失意，决定要把资质提高，但 是规模小又没有实力，他就用他的在建项目请一家事务所来评估，把1000万的房子，原来注册资本金就是1000万，他现在要搞到5000万，5000万就 达到二级资质，现在评估5000万，评估增值就是4000万<
